Mietvertrag und Kaution: Worauf Mieter vor der Unterschrift achten

Was gehört in einen Mietvertrag?

Ein Mietvertrag nennt Vertragsparteien, Mietobjekt, Mietbeginn, Nettokaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Kaution und Kündigungsregeln. Fehlt eine dieser Angaben, entstehen Streitpunkte beim Einzug oder Auszug. Schriftform ist üblich, bei Indexmiete ist sie vorgeschrieben (BGB § 557b Abs. 1, Stand 21.10.2026).

Das Mietobjekt wird mit Adresse, Geschoss und Nebenräumen wie Keller oder Stellplatz beschrieben. Die Wohnfläche steht im Vertrag, weil sie Basis für Miete und Umlage der Nebenkosten ist. Zur Berechnung dient die Wohnflächenverordnung. Beispiele für Mietformen im Vertrag sind Staffelmiete und Indexmiete.

Die Pflichtangaben und Klauseln zeigt der Ratgeber Mietvertrag Vorlage für die Wohnung: Pflichtangaben, Klauseln und Fallen. Eine Vorlage ersetzt keine Prüfung: Die Wohnung, die vereinbarte Miete und der Zeitpunkt der Übergabe müssen zum Angebot passen.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Die Kaution darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskostenvorauszahlungen betragen. Bei einer Nettokaltmiete von 650 Euro liegt die Obergrenze bei 1.950 Euro. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (BGB § 551 Abs. 1 und 4, Stand 21.10.2026).

Die Kaution sichert Ansprüche des Vermieters, etwa für Schäden oder offene Zahlungen. Die Berechnung geht von der Nettokaltmiete aus: Vorauszahlungen für Heizung und Betriebskosten bleiben außen vor. Beträgt die Vorauszahlung 200 Euro, bleibt die Obergrenze trotzdem bei 1.950 Euro.

Der Durchschnitt der Nettokaltmiete liegt laut Zensus 2022 bei 7,28 Euro je m² und Monat (Haufe zu Destatis-Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022). Bei 60 m² sind das 436,80 Euro, die Kaution darf also bis zu 1.310,40 Euro betragen. In München mit 12,89 Euro je m² liegt die Grenze bei 60 m² bei 2.320,20 Euro.

Wie zahlen Mieter die Kaution und wo wird sie angelegt?

Bei einer Geldkaution zahlen Mieter in drei gleichen Monatsraten, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses. Der Vermieter muss die Summe getrennt von seinem Vermögen anlegen, üblich zum Zinssatz für dreimonatige Spareinlagen. Die Erträge gehören dem Mieter (BGB § 551 Abs. 2 und 3, Stand 21.10.2026).

Rechenbeispiel: Bei 1.950 Euro Kaution sind drei Raten zu je 650 Euro fällig. Die erste Rate kommt mit dem Mietbeginn, die weiteren folgen mit den nächsten Monatsmieten. Eine einmalige Zahlung vor dem Einzug ist nicht erforderlich.

Statt Geld kommt eine Mietbürgschaft in Betracht. Dabei haftet ein Bürge, etwa eine Bank, gegenüber dem Vermieter. Welche Form zulässig ist, regelt der Mietvertrag. Anlage und Rückzahlung beschreibt der Ratgeber Mietkaution: Höhe, Anlage und Rückzahlung nach dem Auszug.

Wann bekommen Mieter die Kaution zurück?

Der Vermieter zahlt die Kaution nach dem Auszug zurück, sobald er seine Ansprüche geprüft hat. Ersatzansprüche wegen Verschlechterung der Mietsache verjähren sechs Monate nach Rückgabe (BGB § 548 Abs. 1, Stand 21.10.2026). Aufwendungsersatz und Wegnahmerecht des Mieters verjähren sechs Monate nach Vertragsende.

Die Verjährung ist die zeitliche Grenze für Forderungen. Beide Seiten dokumentieren deshalb den Zustand der Wohnung bei der Rückgabe dokumentieren. Das Wohnungsübergabeprotokoll hält Mängel, Zählerstände und Schlüsselzahl fest und dient als Beweis.

Der Ratgeber Wohnungsübergabe: Protokoll und Checkliste für Ein- und Auszug listet die Punkte für Einzug und Auszug auf. Wer renoviert, prüft vorher, ob die Pflicht im Vertrag wirksam geregelt ist, siehe Renovieren beim Auszug: Was Mieter wirklich tun müssen.

Welche Unterlagen verlangt der Vermieter vor der Unterschrift?

Vermieter verlangen üblicherweise Selbstauskunft, Einkommensnachweise und eine Schufa-Auskunft. Die Selbstauskunft enthält Angaben zu Person, Haushaltsgröße und Einkommen. Mieter geben nur Daten an, die für das Mietverhältnis erheblich sind. Fragen nach Religion oder Partei sind unzulässig.

Die Selbstauskunft stellt der Interessent selbst zusammen. Die Schufa-Auskunft belegt, dass keine negativen Zahlungseinträge vorliegen. Beide Unterlagen gehören in die Bewerbungsmappe, die der Ratgeber Wohnung finden: Bewerbungsmappe, Selbstauskunft und Besichtigung beschreibt.

Zum Einzug braucht der Mieter die Wohnungsgeberbescheinigung. Der Vermieter bestätigt darin den Einzug. Die Anmeldung der neuen Wohnung muss binnen zwei Wochen nach Einzug stattfinden (BMG § 17 Abs. 1, Stand 21.10.2026).

Wann endet ein Mietvertrag und welche Fristen gelten?

Ein unbefristeter Mietvertrag endet durch Kündigung. Sie muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen und wirkt zum Ende des übernächsten Monats. Für Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf und acht Jahren um je drei Monate (BGB § 573c Abs. 1, Stand 21.10.2026).

Rechenbeispiel: Geht die Kündigung am 3. März zu, endet das Mietverhältnis am 31. Mai. Geht sie am 4. März zu, endet es am 30. Juni. Der Werktag zählt, nicht das Datum auf dem Schreiben.

Der Befristeter Mietvertrag endet zum vereinbarten Datum und braucht einen im Vertrag genannten Grund. Der Mietaufhebungsvertrag beendet das Mietverhältnis im gegenseitigen Einvernehmen zu jedem Termin. Zum Auszug früher als vertraglich vorgesehen stellt der Nachmieter eine Lösung dar, wenn der Vermieter zustimmt. Die Berechnung zeigt Kündigungsfrist im Mietvertrag berechnen: Mieter und Vermieter.

Was ist bei Untervermietung und Schönheitsreparaturen zu klären?

Ohne Erlaubnis des Vermieters darf der Mieter die Wohnung Dritten nicht überlassen. Entsteht nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse an Untervermietung eines Wohnraumteils, besteht Anspruch auf Erlaubnis, außer bei wichtigem Grund, Überbelegung oder Unzumutbarkeit (BGB § 540, § 553 Abs. 1, Stand 21.10.2026).

Der Vermieter darf die Erlaubnis von einem angemessenen Untermietzuschlag abhängig machen (BGB § 553 Abs. 2). Die Untervermietung gehört deshalb vor der Unterschrift geklärt, wenn ein Mitbewohner oder Auslandsaufenthalt absehbar ist. Das Vorgehen beschreibt Untermiete: Erlaubnis beantragen und Einnahmen richtig regeln.

Die Schönheitsreparaturen sind eine häufige Klausel im Vertrag. Ob die Pflicht zur Renovierung wirksam übertragen ist, hängt vom Wortlaut ab. Mieter lassen unklare Klauseln vor der Unterschrift prüfen, etwa vom Mieterverein.

Wie prüfen Mieter einen Mietvertrag in fünf Punkten?

Die 5-Punkte-Prüfung des Mietvertrags umfasst Miete, Kaution, Nebenkosten, Laufzeit und Pflichten. Jeder Punkt wird mit einer Zahl oder Frist abgeglichen: Nettokaltmiete je m², Kautionsfaktor, Höhe der Vorauszahlung, Kündigungstermin und Wortlaut der Renovierungsklausel. Die Summe aller Abweichungen zeigt das Verhandlungspotenzial.

Punkt 1 vergleicht die Nettokaltmiete mit der Vergleichsmiete, siehe Miete und Mietspiegel: Was ist ortsüblich und wie viel Miete ist fair?. Punkt 2 rechnet die Kaution gegen das Dreifache. Punkt 3 prüft die Vorauszahlung gegen das Verbrauchsniveau, siehe Nebenkosten und Heizkosten: Abrechnung verstehen und prüfen.

Punkt 4 betrifft Laufzeit und Kündigung. Punkt 5 listet Pflichten wie Renovierung, Untervermietung und Übergabe. Wer alle fünf Punkte mit Zahlen belegt, erkennt unwirksame Klauseln früh. Bei Unsicherheit klären Mieterverein oder Fachanwalt den Einzelfall.

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Ratgeber zu diesem Thema:

• Mietvertrag Vorlage für die Wohnung: Pflichtangaben, Klauseln und Fallen
• Mietkaution: Höhe, Anlage und Rückzahlung nach dem Auszug
• Wohnungsübergabe: Protokoll und Checkliste für Ein- und Auszug
• Untermiete: Erlaubnis beantragen und Einnahmen richtig regeln

Begriffe im Lexikon:

• Kaution
• Mietbürgschaft
• Selbstauskunft
• Befristeter Mietvertrag
• Mietaufhebungsvertrag
• Wohnungsgeberbescheinigung
• Schufa-Auskunft
• Nachmieter
• Untervermietung
• Wohnungsübergabeprotokoll

Weiterführend: Lexikon Wohnen und Mieten, Ratgeber Wohnen und Mieten, Kreise im Überblick und Bundesländer im Überblick.

Häufige Fragen

Wie hoch darf die Mietkaution höchstens sein?

Die Mietkaution darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskostenvorauszahlungen betragen (BGB § 551 Abs. 1, Stand 21.10.2026). Bei 650 Euro Nettokaltmiete liegt die Obergrenze bei 1.950 Euro. Höhere Vereinbarungen sind zum Nachteil des Mieters unwirksam.

Darf ich die Kaution in Raten zahlen?

Ja, bei Geldkaution darf der Mieter in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren folgen mit den nächsten Monatsmieten (BGB § 551 Abs. 2, Stand 21.10.2026).

Wann verjähren Ansprüche nach dem Auszug?

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Wohnung verjähren sechs Monate nach Rückgabe. Aufwendungsersatz und Wegnahmerecht des Mieters verjähren sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses (BGB § 548, Stand 21.10.2026).

Bis wann muss die Kündigung des Mietvertrags zugehen?

Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen und wirkt zum Ende des übernächsten Monats (BGB § 573c Abs. 1, Stand 21.10.2026). Für Mieter bleibt es bei dieser Grundfrist, für Vermieter verlängert sie sich nach fünf und acht Jahren.

Binnen welcher Frist muss ich mich nach dem Einzug anmelden?

Die Anmeldung der neuen Wohnung ist binnen zwei Wochen nach Einzug fällig (BMG § 17 Abs. 1, Stand 21.10.2026). Dafür benötigen Mieter die Wohnungsgeberbescheinigung, in der der Vermieter den Einzug bestätigt.

Quellen

• Bürgerliches Gesetzbuch § 551, § 548, § 540, § 553, § 557b, § 573c, gesetze-im-internet.de, Stand 21.10.2026
• Bundesmeldegesetz § 17, lxgesetze.de, Stand 21.10.2026
• Haufe zu Destatis-Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022

Häufige Fragen

Wie hoch darf die Mietkaution höchstens sein?

Die Mietkaution darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskostenvorauszahlungen betragen (BGB § 551 Abs. 1, Stand 21.10.2026). Bei 650 Euro Nettokaltmiete liegt die Obergrenze bei 1.950 Euro. Höhere Vereinbarungen sind zum Nachteil des Mieters unwirksam.

Darf ich die Kaution in Raten zahlen?

Ja, bei Geldkaution darf der Mieter in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren folgen mit den nächsten Monatsmieten (BGB § 551 Abs. 2, Stand 21.10.2026).

Wann verjähren Ansprüche nach dem Auszug?

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Wohnung verjähren sechs Monate nach Rückgabe. Aufwendungsersatz und Wegnahmerecht des Mieters verjähren sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses (BGB § 548, Stand 21.10.2026).

Bis wann muss die Kündigung des Mietvertrags zugehen?

Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen und wirkt zum Ende des übernächsten Monats (BGB § 573c Abs. 1, Stand 21.10.2026). Für Mieter bleibt es bei dieser Grundfrist, für Vermieter verlängert sie sich nach fünf und acht Jahren.

Binnen welcher Frist muss ich mich nach dem Einzug anmelden?

Die Anmeldung der neuen Wohnung ist binnen zwei Wochen nach Einzug fällig (BMG § 17 Abs. 1, Stand 21.10.2026). Dafür benötigen Mieter die Wohnungsgeberbescheinigung, in der der Vermieter den Einzug bestätigt.