Wohnung kaufen und finanzieren: Eigenkapital, Zins und Nebenkosten

Wie viel kostet ein Wohnungskauf wirklich?

Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Kosten. Dazu kommen Kaufnebenkosten von typischerweise 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler (baufi24, Stand 2026). Bei 300.000 Euro Kaufpreis sind das 30.000 bis 45.000 Euro.

Die Kosten teilen sich in vier Schichten: Kaufpreis, Nebenkosten, Eigenkapital und Monatsrate. Diese 4-Schichten-Rechnung zeigt, wie viel Darlehen nötig ist und welche Rate daraus entsteht. Jede Schicht ist eine Zahl, die vor der Zusage feststeht.

Die Baufinanzierung deckt den Teil ab, den das Eigenkapital nicht trägt. Die Notarkosten fallen für Beurkundung und Grundbuch an. Die Maklerprovision richtet sich nach dem Bestellerprinzip und dem Kaufvertrag. Welche Posten einen Kauf begleiten, zeigt der Ratgeber Baufinanzierung: Ablauf, Unterlagen und Checkliste vom Antrag bis zur Auszahlung.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Bei 300.000 Euro sind das 10.500 Euro in Bayern und 19.500 Euro unter anderem in Nordrhein-Westfalen (baufi24, Stand 2026). Der Unterschied beträgt 9.000 Euro.

Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Erwerb an und steigt mit dem Kaufpreis. Der Satz hängt vom Bundesland der Immobilie ab, nicht vom Wohnort des Käufers. Die Steuer ist der größte feste Posten der Nebenkosten.

Das Land der Immobilie lässt sich je Bundesland einordnen: Die Seite Bundesländer im Überblick zeigt Wohnungsbestand und Wohnungsstruktur der Länder. Der Satz selbst steht im Steuerbescheid des Finanzamts. Käufer erfragen ihn vor dem Notartermin und rechnen ihn in die Finanzierung ein.

Wie viel Eigenkapital braucht eine Baufinanzierung?

Üblich empfohlen werden 20 bis 30 Prozent Eigenkapital. Die Nebenkosten stammen möglichst aus Eigenkapital (baufi24, Stand 2026). Bei 300.000 Euro Kaufpreis entspricht das 60.000 bis 90.000 Euro, dazu 30.000 bis 45.000 Euro Nebenkosten.

Das Eigenkapital umfasst Ersparnisse, Wertpapiere, Bausparguthaben und Eigenleistung. Je höher der Anteil, desto kleiner das Darlehen und desto niedriger die Rate. Wer nur die Nebenkosten bezahlt, finanziert den gesamten Kaufpreis.

Rechenbeispiel: 300.000 Euro Kaufpreis, 36.000 Euro Nebenkosten (12 Prozent), 60.000 Euro Eigenkapital. Das Darlehen beträgt 276.000 Euro. Mit 90.000 Euro Eigenkapital sinkt es auf 246.000 Euro. Der Ratgeber Eigenkapital für die Baufinanzierung: Wie viel braucht man wirklich? rechnet weitere Fälle durch.

Wie hoch sind aktuell die Bauzinsen?

Neue Wohnungsbaukredite kosteten im August 2026 laut Bundesbank rund 3,60 Prozent im Gesamtindikator, bei Zinsbindung über zehn Jahre 3,43 Prozent (Deutsche Bundesbank, Stand August 2026, veröffentlicht 01.10.2026). Das sind Durchschnittswerte, keine Angebote einer Bank.

Der Effektivzins umfasst Sollzins und Gebühren und macht Angebote vergleichbar. Die Zinsbindung legt fest, wie lange der Zins fest bleibt. Eine längere Bindung bietet Planungssicherheit, ein kurzer Zeitraum lässt sich anpassen.

Der Zins bestimmt die Rate stärker als die Laufzeit. Der Unterschied zwischen 3,43 und 3,60 Prozent beträgt 0,17 Prozentpunkte. Bei 240.000 Euro Darlehen sind das rund 408 Euro Zinsen im Jahr. Das Angebot hängt von Bonität, Beleihungsauslauf und Objekt ab.

Wie berechnet sich die Monatsrate?

Die Rate eines Annuitätendarlehen bleibt über die Zinsbindung gleich und setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Rechenbeispiel: 240.000 Euro Darlehen bei 3,60 Prozent Zins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung ergeben 5,60 Prozent im Jahr, also 13.440 Euro oder 1.120 Euro im Monat.

Im ersten Jahr fließen davon rund 8.640 Euro in Zinsen (3,60 Prozent von 240.000 Euro) und 4.800 Euro in die Tilgung. Mit sinkender Restschuld sinkt der Zinsanteil, der Tilgungsanteil steigt. Die Tilgung bestimmt, wie schnell das Darlehen verschwindet.

Die Beträge sind Annahmen zur Veranschaulichung und keine Angebote. Mit einer Sondertilgung zahlen Kreditnehmer außerplanmäßig zurück, wenn der Vertrag sie erlaubt. Eine höhere Tilgung erhöht die Rate, verkürzt aber die Laufzeit.

Mieten oder kaufen: Was zeigen die Zahlen?

Der Zensus 2022 nennt 7,28 Euro Nettokaltmiete je m² und 94 m² Durchschnittsfläche (Haufe zu Destatis-Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022). Das ergibt rechnerisch 684,32 Euro im Monat. Die Rate im Rechenbeispiel liegt mit 1.120 Euro darüber, dazu kommen Instandhaltung und Nebenkosten.

Der Vergleich hinkt: Die Durchschnittsmiete gehört zu Bestandswohnungen, die Rate zu einer Wohnung, die dem Käufer gehört. Käufer bauen Vermögen auf, tragen aber Instandhaltung, Zins und Wertrisiko. Mieter tragen Mieterhöhungen und das Risiko der Kündigung, siehe Mietprobleme lösen: Mieterhöhung, Mängel, Kündigung und Eigenbedarf.

Die Entscheidungshilfe mit Kreisdaten bietet der Ratgeber Mieten oder kaufen: Entscheidungshilfe mit Zahlen aus Ihrem Kreis. Der Kreis liefert Wohnungsbestand, Wohnfläche und Anteil der Einfamilienhäuser, vergleichbar im Kreis-Finder Wohnungsmarkt und unter Kreise im Überblick. Die Miete am Ort bestimmt der Mietspiegel, siehe Miete und Mietspiegel: Was ist ortsüblich und wie viel Miete ist fair?.

Welche Wohnungsstruktur bringt der Kreis mit?

Der Wohnungsbestand je Kreis zeigt, welche Objekte verfügbar sind. Der Anteil der Wohngebäude mit einer Wohnung liegt in Aurich bei 86,4 Prozent, in Stuttgart bei 36,9 Prozent (Regionalstatistik 31231-02-01-4, Stand 31.12.2024). Städte bieten Etagenwohnungen, ländliche Kreise Einfamilienhäuser.

Die Wohnfläche je Wohnung reicht von 65,2 m² in Rostock bis 125,4 m² im Landkreis Kaiserslautern. Größere Flächen heißen höhere Kaufpreise, aber auch mehr Platz je Euro. Wer Wohnungen vergleicht, rechnet den Preis je m².

Der Bestand der Bundesländer unterscheidet sich ebenfalls: Nordrhein-Westfalen führt mit 9.256.682 Wohnungen, Bremen hat 369.213. Die Zahlen je Land und Kreis stehen unter Bundesländer im Überblick und Kreise im Überblick. Sie helfen bei der Wahl der Region, ersetzen aber keine Bewertung des Objekts.

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Ratgeber zu diesem Thema:

• Baufinanzierung: Ablauf, Unterlagen und Checkliste vom Antrag bis zur Auszahlung
• Eigenkapital für die Baufinanzierung: Wie viel braucht man wirklich?
• Mieten oder kaufen: Entscheidungshilfe mit Zahlen aus Ihrem Kreis

Begriffe im Lexikon:

• Baufinanzierung
• Annuitätendarlehen
• Eigenkapital
• Tilgung
• Effektivzins
• Zinsbindung
• Sondertilgung
• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten

Weiterführend: Lexikon Wohnen und Mieten, Ratgeber Wohnen und Mieten, Kreise im Überblick und Bundesländer im Überblick.

Häufige Fragen

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten bei einer Wohnung?

Kaufnebenkosten liegen typischerweise bei 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises und umfassen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler (baufi24, Stand 2026). Bei 300.000 Euro Kaufpreis sind das 30.000 bis 45.000 Euro.

Wie viel Eigenkapital ist für eine Baufinanzierung sinnvoll?

Üblich empfohlen werden 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital. Die Kaufnebenkosten stammen möglichst aus Eigenkapital (baufi24, Stand 2026). Bei 300.000 Euro Kaufpreis sind das 60.000 bis 90.000 Euro.

Welcher Satz gilt bei der Grunderwerbsteuer?

Der Satz liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Bei 300.000 Euro Kaufpreis sind das 10.500 Euro in Bayern und 19.500 Euro unter anderem in Nordrhein-Westfalen (baufi24, Stand 2026).

Wie hoch waren die Bauzinsen im August 2026?

Neue Wohnungsbaukredite kosteten im August 2026 laut Bundesbank rund 3,60 Prozent im Gesamtindikator, bei Zinsbindung über zehn Jahre 3,43 Prozent (Deutsche Bundesbank, veröffentlicht 01.10.2026). Das Angebot einer Bank kann abweichen.

Wie berechne ich die Monatsrate eines Darlehens?

Die Jahresrate ergibt sich aus Zinssatz plus anfänglicher Tilgung, multipliziert mit dem Darlehen. Bei 240.000 Euro, 3,60 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung sind das 13.440 Euro im Jahr oder 1.120 Euro im Monat.

Quellen

• baufi24, Grunderwerbsteuer und Eigenkapital, baufi24.de, Stand 2026
• Deutsche Bundesbank, Zinsstatistik, Neugeschäft Wohnungsbaukredite, Stand August 2026, veröffentlicht 01.10.2026
• Haufe zu Destatis-Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022
• Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Regionalstatistik Tabelle 31231-02-01-4, Stand 31.12.2024

Häufige Fragen

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten bei einer Wohnung?

Kaufnebenkosten liegen typischerweise bei 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises und umfassen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler (baufi24, Stand 2026). Bei 300.000 Euro Kaufpreis sind das 30.000 bis 45.000 Euro.

Wie viel Eigenkapital ist für eine Baufinanzierung sinnvoll?

Üblich empfohlen werden 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital. Die Kaufnebenkosten stammen möglichst aus Eigenkapital (baufi24, Stand 2026). Bei 300.000 Euro Kaufpreis sind das 60.000 bis 90.000 Euro.

Welcher Satz gilt bei der Grunderwerbsteuer?

Der Satz liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Bei 300.000 Euro Kaufpreis sind das 10.500 Euro in Bayern und 19.500 Euro unter anderem in Nordrhein-Westfalen (baufi24, Stand 2026).

Wie hoch waren die Bauzinsen im August 2026?

Neue Wohnungsbaukredite kosteten im August 2026 laut Bundesbank rund 3,60 Prozent im Gesamtindikator, bei Zinsbindung über zehn Jahre 3,43 Prozent (Deutsche Bundesbank, veröffentlicht 01.10.2026). Das Angebot einer Bank kann abweichen.

Wie berechne ich die Monatsrate eines Darlehens?

Die Jahresrate ergibt sich aus Zinssatz plus anfänglicher Tilgung, multipliziert mit dem Darlehen. Bei 240.000 Euro, 3,60 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung sind das 13.440 Euro im Jahr oder 1.120 Euro im Monat.