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Miete und Mietspiegel: Was ist ortsüblich und wie viel Miete ist fair?
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Maßstab für faire Mieten und ergibt sich aus den Mieten vergleichbarer Wohnungen der letzten sechs Jahre, die der Mietspiegel einer Gemeinde als Spanne je Quadratmeter ausweist und die bei Mieterhöhungen als Obergrenze gilt.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Maßstab für faire Mieten im Bestand. Sie ergibt sich aus Mieten vergleichbarer Wohnungen der letzten sechs Jahre und steht meist im Mietspiegel. Zensus 2022: Die durchschnittliche Nettokaltmiete beträgt 7,28 Euro je m² und Monat, in Sachsen-Anhalt 5,38 Euro, in München 12,89 Euro (Stand: Stichtag 15.05.2022). Die Prüfung der Miethöhe läuft in drei Schritten: Mietart klären, Vergleichsmiete bestimmen, Grenzen prüfen.
Was bedeutet Miete und aus welchen Bestandteilen besteht sie?
Die Miete besteht aus der Nettokaltmiete für die Wohnung und den Nebenkosten für Betriebs- und Heizkosten. Die Nettokaltmiete ist der Preis für die Wohnung selbst. Die Warmmiete addiert Vorauszahlungen auf Betriebs- und Heizkosten und ist die Summe, die monatlich überwiesen wird.
Für Vergleiche zählt allein die Nettokaltmiete. Mietspiegel, Mietpreisbremse und Kappungsgrenze beziehen sich ausschließlich auf diesen Teil. Die Kaltmiete ist im Alltag das gleiche Konzept und schließt Betriebskosten aus. Die Warmmiete enthält zusätzlich Vorauszahlungen. Die Bruttomiete fasst alle Posten in einem festen Betrag zusammen.
Wer Angebote vergleicht, rechnet deshalb immer auf die Nettokaltmiete je m² um. Beispiel: 640 Euro Nettokaltmiete bei 80 m² ergeben 8,00 Euro je m². Die Nebenkosten bleiben bei diesem Vergleich außen vor und werden separat bewertet, siehe Nebenkosten und Heizkosten: Abrechnung verstehen und prüfen.
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet die üblichen Entgelte für vergleichbare Wohnungen ab, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Vergleichbar heißt: gleiche Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage und gleicher energetischer Zustand (BGB § 558 Abs. 2, Stand 21.10.2026).
Die Ortsübliche Vergleichsmiete ist die Obergrenze für Mieterhöhungen im laufenden Vertrag. Sie dient bei der Mietpreisbremse als Bezugsgröße für Neuverträge. Wohnraum mit gesetzlich oder förderrechtlich gebundener Miete fließt nicht ein. Sozialwohnungen verzerren den Vergleichswert also nicht.
Die Vergleichsmiete ist eine Spanne, kein Punktwert. Eine Wohnung mit besserer Ausstattung liegt am oberen Rand, eine einfache Wohnung am unteren. Der Mietspiegel weist diese Spanne meist als Tabelle mit Zu- und Abschlägen aus.
Wie funktioniert ein Mietspiegel?
Ein Mietspiegel gibt einen Überblick über die ortsübliche Vergleichsmiete und soll alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst werden. Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern sind verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen und zu veröffentlichen (BGB § 558c, Stand 21.10.2026).
Der Mietspiegel ordnet Wohnungen nach Baujahr, Größe, Ausstattung und Lage in Felder mit Mietspannen ein. Der Qualifizierter Mietspiegel beruht auf anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen und wird von Gemeinde oder Interessenvertretern anerkannt. Er hat im Streit stärkeres Gewicht als ein einfacher Mietspiegel.
Praktisch lesen Mieter drei Angaben aus ihrem Mietvertrag ab: Baujahr, Wohnfläche und Ausstattung. Mit diesen Werten wird das passende Tabellenfeld gesucht. Die Anleitung dazu steht im Ratgeber Mietspiegel nutzen: So finden Mieter die ortsübliche Vergleichsmiete. Gibt es am Wohnort keinen Mietspiegel, helfen Vergleichswohnungen oder ein Gutachten.
| Gebiet | Nettokaltmiete je m² | Kosten bei 60 m² |
|---|---|---|
| Sachsen-Anhalt | 5,38 Euro | 322,80 Euro |
| Deutschland, Durchschnitt | 7,28 Euro | 436,80 Euro |
| München | 12,89 Euro | 773,40 Euro |
Wie hoch ist die Miete in Deutschland und wo liegen die Unterschiede?
Die Nettokaltmiete liegt laut Zensus 2022 im Durchschnitt bei 7,28 Euro je m² und Monat. Sachsen-Anhalt erreicht mit 5,38 Euro den niedrigen, München mit 12,89 Euro den hohen Wert. Der Unterschied beträgt 7,51 Euro je m² (Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022).
Eine 60-m²-Wohnung kostet damit rechnerisch 322,80 Euro in Sachsen-Anhalt und 773,40 Euro in München. Die Spanne beträgt 450,60 Euro im Monat. Diese Beträge sind Durchschnitte der Bestandsmieten, Angebotsmieten bei Neuvermietung liegen anders.
Die Größe der Wohnung hängt ebenfalls vom Ort ab. Die Regionalstatistik weist für Berlin 71,5 m² je Wohnung aus, für das Saarland 105,0 m² (Regionalstatistik 31231-02-01-4, Stand 31.12.2024). Wer Mieten nach Kreisen vergleichen möchte, findet die Wohnungsstruktur je Landkreis unter Kreise im Überblick und im Kreis-Finder Wohnungsmarkt.
Wie viel Miete ist bei einer Neuvermietung erlaubt?
In angespannten Wohnungsmärkten darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (BGB § 556d, Stand 21.10.2026). Die Landesregierungen weisen diese Gebiete per Rechtsverordnung aus. Die Verordnung muss spätestens am 31.12.2029 außer Kraft treten.
Die Mietpreisbremse gilt also nur dort, wo eine Landesverordnung sie anordnet. Beispiel: Liegt die Vergleichsmiete bei 10,00 Euro je m², ist eine Neumiete bis 11,00 Euro je m² zulässig. Der Bundestag beschloss die Verlängerung bis Ende 2029 am 26.06.2025 (LTO, Stand 26.06.2025).
Ausnahmen bestehen für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Die Vormiete und Modernisierungen der letzten drei Jahre sind weitere Ausnahmegründe. Der Vermieter muss sie vor Vertragsschluss unaufgefordert in Textform mitteilen. Die Prüfung für den Einzelfall beschreibt Mietpreisbremse: Gilt sie für meine Wohnung und was bringt sie?.
Wann darf der Vermieter die Miete im laufenden Vertrag erhöhen?
Der Vermieter darf die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, wenn sie seit 15 Monaten unverändert ist. Zwischen zwei Erhöhungen müssen mindestens zwölf Monate liegen. Innerhalb von drei Jahren gilt die Kappungsgrenze von 20 Prozent, in Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung 15 Prozent (BGB § 558, Stand 21.10.2026).
Die Kappungsgrenze begrenzt den Anstieg unabhängig von der Vergleichsmiete. Rechenbeispiel: Bei 600 Euro Nettokaltmiete sind innerhalb von drei Jahren höchstens 720 Euro erlaubt, in einem Gebiet mit 15-Prozent-Grenze höchstens 690 Euro. Liegt die Vergleichsmiete darunter, gilt die niedrigere Grenze.
Modernisierungs-, Betriebskosten-, Staffel- und Indexerhöhungen zählen bei der Wartefrist nicht mit. Der Mieter stimmt bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens zu. Die höhere Miete gilt dann ab dem dritten Monat nach Zugang. Das Vorgehen bei einem Erhöhungsschreiben steht in Mieterhöhung prüfen: Wann Mieter zustimmen müssen und wann nicht, die Grenze rechnet der Mieterhöhungs-Rechner durch.
Welche Mietformen verändern die Miete automatisch?
Die Staffelmiete und die Indexmiete ändern die Miete nach festen Regeln aus dem Vertrag. Bei der Indexmiete gilt der Verbraucherpreisindex für Deutschland als Maßstab. Zwischen zwei Anpassungen muss die Miete ein Jahr unverändert bleiben (BGB § 557b Abs. 2, Stand 21.10.2026).
Die Staffelmiete legt Beträge und Zeitpunkte schon im Vertrag fest. Die Indexmiete braucht Schriftform und eine Erklärung in Textform mit Indexänderung und neuer Miete. Eine Erhöhung nach Vergleichsmiete ist bei Indexmiete ausgeschlossen. Die Formel und ein Rechenbeispiel liefert Indexmiete berechnen: Formel, Beispiel und Grenzen.
Die Modernisierungsumlage ist ein dritter Weg zur höheren Miete. Der Vermieter legt jährlich 8 Prozent der Modernisierungskosten um, höchstens 3 Euro je m² in sechs Jahren, bei Ausgangsmiete unter 7 Euro je m² höchstens 2 Euro (BGB § 559, Stand 21.10.2026).
- Nettokaltmiete je m² aus Mietvertrag oder Anzeige berechnen
- Baujahr, Wohnfläche und Ausstattung der Wohnung notieren
- Mietspiegel der Gemeinde mit aktuellem Jahr suchen
- passendes Tabellenfeld mit Spanne ablesen
- prüfen, ob am Ort die Mietpreisbremse gilt
- bei Erhöhung die 15-Monats-Frist und die Kappungsgrenze nachrechnen
Welche Rolle spielt der Wohnungsmarkt für die Miethöhe?
Angebot und Nachfrage bestimmen die Marktmiete. Der Zensus 2022 zählt 43,1 Mio. Wohnungen mit im Mittel 94 m². Über 1,9 Mio. Wohnungen standen leer, davon rund 1 Mio. länger als ein Jahr (Haufe zu Destatis-Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022).
Leerstand ist regional ungleich verteilt. Wo Wohnungen fehlen, steigen Mieten, wo sie leer stehen, bleiben sie niedrig. Die Wohnungen je 1.000 Einwohner zeigen die Versorgung: Sachsen-Anhalt hat 594,1, Baden-Württemberg 494,4 (Regionalstatistik 31231-02-01-4, Stand 31.12.2024).
Die Zahlen je Kreis, etwa Wohnungsbestand, Wohnfläche und Anteil großer Wohnungen, stellt dieses Portal unter Kreise im Überblick bereit. Die Einordnung von Leerstand, Neubau und Förderung behandelt das Themenfeld Wohnungsmarkt in Zahlen und Wohngeld: Miete, Leerstand, Neubau und Förderung.
Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Mietspiegelwerte und Fristen ersetzen keine Prüfung im Einzelfall. Reformvorhaben zum Mietrecht, etwa zu Möblierungszuschlag und Indexmiete, liegen als Entwurf vor und sind kein geltendes Recht. Mieterverein oder Fachanwalt prüfen Vertrag und Erhöhungsschreiben. Datenquellen und Stand stehen an jeder Tabelle.
Wie prüfen Mieter die Miethöhe in drei Schritten?
Die 3-Schritte-Prüfung der Miethöhe besteht aus Mietart klären, Vergleichsmiete bestimmen und Grenze prüfen. Jeder Schritt liefert eine Zahl: Nettokaltmiete je m², Vergleichsspanne je m² und zulässiger Höchstwert. Die Differenz zwischen Ist-Miete und Höchstwert zeigt den Spielraum in Euro.
Schritt 1 klärt, ob Staffel-, Index- oder normale Miete vereinbart ist. Schritt 2 nutzt den Mietspiegel für die Spanne. Schritt 3 prüft bei Neuvertrag die Grenze von 10 Prozent über der Vergleichsmiete und bei Erhöhung die Kappungsgrenze samt Wartefrist.
Rechenbeispiel: 70 m², 700 Euro Nettokaltmiete, also 10,00 Euro je m². Der Mietspiegel nennt 8,00 bis 9,50 Euro. Die Miete liegt 0,50 Euro je m² über der Spanne, bei 70 m² sind das 35 Euro im Monat. Bei einem Neuvertrag in einem Gebiet mit Mietpreisbremse lohnt die Rüge.
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Ratgeber zu diesem Thema:
- Mietspiegel nutzen: So finden Mieter die ortsübliche Vergleichsmiete
- Mietpreisbremse: Gilt sie für meine Wohnung und was bringt sie?
- Indexmiete berechnen: Formel, Beispiel und Grenzen
Begriffe im Lexikon:
- Kaltmiete
- Nettokaltmiete
- Warmmiete
- Bruttomiete
- Mietspiegel
- Qualifizierter Mietspiegel
- Ortsübliche Vergleichsmiete
- Mietpreisbremse
- Kappungsgrenze
- Indexmiete
- Staffelmiete
- Modernisierungsumlage
Weiterführend: Lexikon Wohnen und Mieten, Ratgeber Wohnen und Mieten, Kreise im Überblick und Bundesländer im Überblick.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Kaltmiete und Warmmiete?
Die Kaltmiete ist der Preis für die Wohnung ohne Betriebs- und Heizkosten. Die Warmmiete enthält zusätzlich die monatlichen Vorauszahlungen für Nebenkosten. Mietspiegel und Mietpreisbremse beziehen sich nur auf die Nettokaltmiete.
Wie oft wird ein Mietspiegel aktualisiert?
Ein Mietspiegel soll alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst werden (BGB § 558c, Stand 21.10.2026). Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen einen Mietspiegel erstellen und veröffentlichen. Das Erscheinungsjahr steht auf dem Deckblatt.
Darf der Vermieter jedes Jahr die Miete erhöhen?
Nein, bis zur Vergleichsmiete ist eine Erhöhung nur möglich, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Zwischen zwei Erhöhungen liegen mindestens zwölf Monate. Staffel- und Indexmiete folgen eigenen Regeln im Vertrag.
Gilt die Mietpreisbremse überall in Deutschland?
Nein, die Mietpreisbremse gilt nur in Gebieten, die eine Landesverordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausweist. Die Verordnung läuft spätestens am 31.12.2029 aus (BGB § 556d, Stand 21.10.2026). Ausnahmen gelten für Neubau und umfassend modernisierte Wohnungen.
Wo finde ich Wohnungsdaten für meinen Kreis?
Wohnungsbestand, Wohnfläche je Wohnung und Anteil der Einfamilienhäuser stehen je Kreis unter Kreise im Überblick. Die Zahlen stammen aus der Regionalstatistik mit Stand 31.12.2024 und lassen sich im Kreis-Finder Wohnungsmarkt vergleichen.
Quellen
- Bürgerliches Gesetzbuch § 558, § 558c, § 556d, § 557b, § 559, gesetze-im-internet.de, Stand 21.10.2026
- Haufe zu Destatis-Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022, Veröffentlichung 25.06.2024
- Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Regionalstatistik Tabelle 31231-02-01-4, Stand 31.12.2024
- LTO zur Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029, Stand 26.06.2025
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Kaltmiete und Warmmiete?
Die Kaltmiete ist der Preis für die Wohnung ohne Betriebs- und Heizkosten. Die Warmmiete enthält zusätzlich die monatlichen Vorauszahlungen für Nebenkosten. Mietspiegel und Mietpreisbremse beziehen sich nur auf die Nettokaltmiete.
Wie oft wird ein Mietspiegel aktualisiert?
Ein Mietspiegel soll alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst werden (BGB § 558c, Stand 21.10.2026). Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen einen Mietspiegel erstellen und veröffentlichen. Das Erscheinungsjahr steht auf dem Deckblatt.
Darf der Vermieter jedes Jahr die Miete erhöhen?
Nein, bis zur Vergleichsmiete ist eine Erhöhung nur möglich, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Zwischen zwei Erhöhungen liegen mindestens zwölf Monate. Staffel- und Indexmiete folgen eigenen Regeln im Vertrag.
Gilt die Mietpreisbremse überall in Deutschland?
Nein, die Mietpreisbremse gilt nur in Gebieten, die eine Landesverordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausweist. Die Verordnung läuft spätestens am 31.12.2029 aus (BGB § 556d, Stand 21.10.2026). Ausnahmen gelten für Neubau und umfassend modernisierte Wohnungen.
Wo finde ich Wohnungsdaten für meinen Kreis?
Wohnungsbestand, Wohnfläche je Wohnung und Anteil der Einfamilienhäuser stehen je Kreis unter Kreise im Überblick. Die Zahlen stammen aus der Regionalstatistik mit Stand 31.12.2024 und lassen sich im Kreis-Finder Wohnungsmarkt vergleichen.
Ratgeber
Vertiefende Ratgeber zu Miete & Mietspiegel
Lexikon
Begriffe zu Miete & Mietspiegel
Daten und Werkzeuge
