Lexikon
Annuitätendarlehen
Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen mit einer während der Zinsbindung gleichbleibenden Rate aus Zinsen und Tilgung, bei dem der Zinsanteil über die Laufzeit sinkt und der Tilgungsanteil steigt, und es wird vor allem in der Baufinanzierung genutzt.
Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate über die gesamte Zinsbindung gleich. Die Rate setzt sich aus Zinsen und Tilgung zusammen. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, deshalb fällt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt. Das Rechenbeispiel nutzt frei gewählte Werte: Bei 240.000 Euro, 3 Prozent Zins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung ergibt sich eine Jahresrate von 12.000 Euro. Die Angaben sind Beispielwerte ohne Marktbezug.
Was ist ein Annuitätendarlehen?
Ein Annuitätendarlehen ist eine Form der Finanzierung mit fester Rate im Immobilienkauf. Die Annuität ist die Summe aus Zins und Tilgung, die der Kreditnehmer in gleichen Abständen zahlt. Die Höhe der Annuität wird zu Beginn festgelegt und bleibt während der Zinsbindung unverändert.
Die Mechanik beruht auf einer festen Logik. Der Zins wird jeweils auf die aktuelle Restschuld berechnet. Zahlt der Kreditnehmer die Annuität, sinkt die Restschuld um den Tilgungsanteil. Im nächsten Zeitraum fällt der Zinsanteil daher etwas kleiner aus. Weil die Rate gleich bleibt, wächst der Tilgungsanteil im gleichen Maß.
Die Rate ergibt sich aus dem Darlehensbetrag, dem Zinssatz und dem anfänglichen Tilgungssatz. Ein höherer Tilgungssatz verkürzt die Laufzeit, erhöht aber die monatliche Belastung. Ein niedrigerer Satz senkt die Rate, lässt die Restschuld länger bestehen und verlängert damit den Zinsanfall.
Wodurch unterscheidet sich das Annuitätendarlehen vom Ratendarlehen?
Beim Ratendarlehen bleibt der Tilgungsbetrag jeden Monat gleich. Die Zinsen werden auf die jeweils aktuelle Restschuld berechnet, deshalb sinkt die Gesamtrate Monat für Monat. Die Belastung fällt also über die Laufzeit. Beim Annuitätendarlehen bleibt die Gesamtrate dagegen konstant, während sich die Anteile verschieben.
Der Unterschied wirkt sich auf die Planung aus. Das Annuitätendarlehen erleichtert die Kalkulation, weil die Rate über die Zinsbindung feststeht. Das Ratendarlehen startet mit einer höheren Belastung und entlastet später. Beide Formen führen bei gleichen Konditionen zu einer Restschuld am Ende der Laufzeit von null, aber mit unterschiedlichen Zahlungsverläufen.
Welches Beispiel zeigt das Annuitätendarlehen?
Das Rechenbeispiel nutzt frei gewählte Beispielwerte. Das Darlehen beträgt 240.000 Euro. Der Zinssatz liegt bei 3 Prozent, die anfängliche Tilgung bei 2 Prozent. Die Annuität ergibt sich aus 5 Prozent der Darlehenssumme, also 12.000 Euro pro Jahr oder 1.000 Euro pro Monat.
Im ersten Jahr beträgt der Zinsanteil 3 Prozent von 240.000 Euro, also 7.200 Euro. Der Tilgungsanteil ist die Differenz zur Annuität und liegt bei 4.800 Euro. Die Restschuld sinkt damit auf 235.200 Euro. Im zweiten Jahr fällt der Zins auf 7.056 Euro, die Tilgung steigt auf 4.944 Euro. Die Rate bleibt bei 12.000 Euro.
Welche Begriffe gehören zum Annuitätendarlehen?
- Annuität: Die gleichbleibende Gesamtrate aus Zinsen und Tilgung.
- Zinsanteil: Der Teil der Rate, der die Kosten des Kapitals deckt.
- Tilgungsanteil: Der Teil der Rate, der die Restschuld senkt.
- Restschuld: Der noch offene Darlehensbetrag zu einem Stichtag.
- Tilgungssatz: Der anfängliche Prozentsatz, mit dem die Darlehenssumme getilgt wird.
- Laufzeit: Die Dauer, bis die Restschuld vollständig getilgt ist.
- Zinsbindung: Der Zeitraum, in dem Zins und Rate unverändert bleiben.
Allgemeine Information, keine Finanzberatung. Die Rechenbeispiele nutzen frei gewählte Werte und zeigen nur den Mechanismus. Die Rate hängt von Zinssatz, Tilgung und Vertrag ab und wird bei der Bank verbindlich berechnet. Keine Rechtsberatung: Der Inhalt ersetzt keine Prüfung im Einzelfall durch Mieterverein oder Fachanwalt. Datenquellen und Stand stehen an jeder Tabelle.
Häufige Fragen
Bleibt die Rate beim Annuitätendarlehen immer gleich?
Die Rate bleibt während der Zinsbindung gleich. Nach Ende der Zinsbindung wird das Darlehen neu verhandelt, und die Rate kann sich dann ändern.
Lohnt sich eine höhere anfängliche Tilgung?
Eine höhere Tilgung senkt die Restschuld schneller und verringert den Zinsanfall. Die monatliche Belastung steigt dafür. Die passende Höhe hängt vom Haushaltsbudget ab.
Kann die Restschuld vorzeitig gesenkt werden?
Ja, wenn der Vertrag Sondertilgungen vorsieht. Zusätzliche Zahlungen verringern die Restschuld und damit den künftigen Zinsanfall.
Quellen
Redaktion, Stand 21.10.2026. Alle Zahlen im Rechenbeispiel sind frei gewählte Beispielwerte ohne Marktbezug. Berechnungsweg: Zins auf die jeweilige Restschuld, Tilgung als Differenz zur konstanten Annuität.
Weiterlesen: Wohnung kaufen und finanzieren: Eigenkapital, Zins und Nebenkosten, Tilgung, Baufinanzierung: Ablauf, Unterlagen und Checkliste vom Antrag bis zur Auszahlung.
Häufige Fragen
Bleibt die Rate beim Annuitätendarlehen immer gleich?
Die Rate bleibt während der Zinsbindung gleich. Nach Ende der Zinsbindung wird das Darlehen neu verhandelt, und die Rate kann sich dann ändern.
Lohnt sich eine höhere anfängliche Tilgung?
Eine höhere Tilgung senkt die Restschuld schneller und verringert den Zinsanfall. Die monatliche Belastung steigt dafür. Die passende Höhe hängt vom Haushaltsbudget ab.
Kann die Restschuld vorzeitig gesenkt werden?
Ja, wenn der Vertrag Sondertilgungen vorsieht. Zusätzliche Zahlungen verringern die Restschuld und damit den künftigen Zinsanfall.
Keine Rechtsberatung: Der Inhalt ersetzt keine Prüfung im Einzelfall durch Mieterverein oder Fachanwalt. Datenquellen und Stand stehen an jeder Tabelle.