Mietkaution: Höhe, Anlage und Rückzahlung nach dem Auszug

Wie hoch darf die Kaution sein?

Die Kaution darf höchstens das Dreifache der monatlichen Miete ohne Betriebskostenvorauszahlungen betragen. Das Gesetz legt die Grenze in § 551 Abs. 1 BGB fest. Höhere Vereinbarungen sind unwirksam, sobald sie den Mieter benachteiligen; der Mieter schuldet dann nur das gesetzliche Maximum.

Maßgeblich ist die Nettokaltmiete, also die Miete ohne Betriebskosten und Heizung. Vorauszahlungen für Nebenkosten fließen nicht in die Berechnung ein. Das Lexikon erklärt die Grundlage unter Kaution.

Ein Rechenbeispiel zeigt die Größenordnung. Die durchschnittliche Nettokaltmiete beträgt 7,28 Euro je m² (Zensus 2022, Stand 15.05.2022); bei 94 m² Wohnfläche sind das 684,32 Euro. Die Höchstkaution liegt damit bei 2.052,96 Euro.

Der Vermieter darf weniger verlangen als das Maximum. Die Obergrenze gilt auch, wenn Mieter zusätzlich eine Bürgschaft oder andere Sicherheiten stellen: Alle Sicherheiten zusammen bleiben unter der Grenze von drei Monatsmieten.

Dürfen Mieter die Kaution in Raten zahlen?

Mieter dürfen eine Geldkaution in drei gleichen Monatsraten zahlen, wobei die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig wird. Die weiteren Raten folgen mit den nächsten beiden Mieten. Der Anspruch ergibt sich aus § 551 Abs. 2 BGB und gilt ohne Antrag.

Bei einer Kaution von 2.052,96 Euro beträgt jede Rate 684,32 Euro. Der Mieter überweist die erste Rate zum Einzug, die zweite einen Monat später und die dritte nach zwei Monaten. Vertragsklauseln, die volle Zahlung vor Einzug verlangen, benachteiligen den Mieter und sind unwirksam (Bürgerliches Gesetzbuch § 551 Abs. 4, Stand 21.10.2026).

Die Ratenzahlung gilt für die Geldkaution. Bei Bürgschaft oder Kautionsversicherung entfällt die Rate, weil keine Auszahlung an den Vermieter erfolgt. Der Mietvertrag Vorlage für die Wohnung: Pflichtangaben, Klauseln und Fallen nennt die Kautionsklauseln im Vertrag.

Wie muss der Vermieter die Kaution anlegen?

Der Vermieter legt die Kaution getrennt von seinem Vermögen an, üblich zum Zinssatz für dreimonatige Spareinlagen; die Erträge gehören dem Mieter. Die Pflicht ergibt sich aus § 551 Abs. 3 BGB und schützt den Mieter bei Insolvenz des Vermieters.

Üblich ist ein Kautionskonto, das auf den Mieter oder als Treuhandkonto des Vermieters geführt wird. Die Zinsen erhöhen die Kaution und stehen dem Mieter bei Rückzahlung zu. Die Bank des Vermieters bestätigt die Anlage auf Nachfrage.

Mieter fragen die Anlageform schriftlich beim Vermieter ab, wenn sie keinen Nachweis erhalten haben. Der Nachweis enthält Kontonummer, Bank und Anlagedatum. Fehlt der Nachweis, schafft die Nachfrage Klarheit und dokumentiert die Pflichtverletzung.

Wann zahlt der Vermieter die Kaution zurück?

Der Vermieter zahlt die Kaution zurück, sobald er alle Forderungen aus dem Mietverhältnis geprüft hat und keine mehr offen sind. Eine feste Frist nennt § 551 BGB nicht. Gerichte räumen dem Vermieter eine angemessene Prüfungszeit ein.

Die Prüfungszeit richtet sich nach dem Einzelfall. Ein einfacher Auszug ohne Schäden und ohne offene Betriebskosten braucht kürzere Prüfung als ein Auszug mit Streit über Renovierung. Mieter schreiben den Vermieter nach Übergabe mit einer Zahlungsfrist an.

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Mietsache verjähren sechs Monate nach Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB, Stand 21.10.2026). Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter Schäden nicht mehr gegen die Kaution geltend machen. Das Wohnungsübergabeprotokoll belegt den Zustand bei Rückgabe.

Was darf der Vermieter einbehalten?

Der Vermieter darf Beträge einbehalten, die ihm aus dem Mietverhältnis berechtigt zustehen, etwa Schadensersatz oder offene Mieten; Nebenkosten-Nachzahlungen nur anteilig. Jede Position muss er belegen und begründen. Pauschale Abzüge ohne Nachweis akzeptieren Mieter nicht, sondern fordern die Belege an.

Beispiele für zulässige Positionen sind Mietrückstände, Schäden über normale Abnutzung hinaus und fällige Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung. Die Abrechnung der Nebenkosten ist erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist von zwölf Monaten abgeschlossen (§ 556 Abs. 3 BGB, Stand 21.10.2026). Der Vermieter darf deshalb einen angemessenen Teil für die erwartete Nachzahlung zurückhalten.

Normale Abnutzung wie Gebrauchsspuren an Boden und Wänden darf er nicht abziehen. Pflichten zur Renovierung beschreibt der Beitrag Renovieren beim Auszug: Was Mieter wirklich tun müssen. Mieter widersprechen unberechtigten Abzügen schriftlich und setzen eine Frist.

Welche Alternativen zur Barkaution gibt es?

Alternativen sind die Mietbürgschaft einer Bank oder Person und die Kautionsversicherung; beide ersetzen die Barzahlung, brauchen aber die Zustimmung des Vermieters. Die Gesamtsicherheit bleibt unter drei Monatsmieten. Mieter vergleichen Kosten und Bedingungen vor der Entscheidung.

Bei der Mietbürgschaft haftet ein Bürge, etwa eine Bank oder eine Privatperson, gegenüber dem Vermieter. Bei der Kautionsversicherung zahlt der Mieter eine jährliche Prämie und der Versicherer stellt dem Vermieter eine Garantie. Die Prämie fließt nicht zurück.

Ob der Vermieter eine Alternative akzeptiert, regelt der Mietvertrag. Mieter klären vor Unterschrift, welche Sicherheiten zulässig sind. Das Thema gehört zum Themenfeld Mietvertrag und Kaution.

Was tun, wenn der Vermieter nicht zahlt?

Mieter mahnen den Vermieter schriftlich mit Fristsetzung und klagen die Kaution bei ausbleibender Zahlung gerichtlich ein. Eine Klage geht über das Amtsgericht am Ort der Wohnung; ein Mahnbescheid ist die günstigere Vorstufe. Vorab hilft ein Schreiben des Mietervereins mit Frist.

Die Mahnung enthält den Betrag, die Zinsen, eine Frist von 14 Tagen und die Bankverbindung. Ein Einwurf-Einschreiben belegt den Zugang. Reagiert der Vermieter nicht, hilft der Mieterverein bei Mahnbescheid oder Klage.

Bei einem Vermieterwechsel oder Verkauf der Wohnung bleibt der Rückzahlungsanspruch bestehen. Mieter wenden sich an den neuen Eigentümer und weisen den Mietvertrag vor. Dokumentieren Sie alle Zahlungen mit Kontoauszügen.

Häufige Fragen

Wie hoch darf die Kaution höchstens sein?

Höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskostenvorauszahlungen (§ 551 Abs. 1 BGB). Bei 684,32 Euro Nettokaltmiete sind das 2.052,96 Euro. Eine höhere Vereinbarung benachteiligt den Mieter und ist insoweit unwirksam.

Muss die Kaution auf einem eigenen Konto liegen?

Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB). Üblich ist ein Kautionskonto zum Zinssatz für dreimonatige Spareinlagen. Die Erträge gehören dem Mieter und erhöhen die Kaution.

Darf ich die Kaution in Raten zahlen?

Ja. Bei Geldkaution darf der Mieter in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Mietbeginn (§ 551 Abs. 2 BGB). Eine Vertragsklausel, die die volle Summe vor dem Einzug verlangt, ist zum Nachteil des Mieters unwirksam.

Wie lange hat der Vermieter für Schäden Zeit?

Ersatzansprüche wegen Verschlechterung der Mietsache verjähren sechs Monate nach Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB). Danach kann der Vermieter Schäden nicht mehr durchsetzen. Der Mieter verlangt dann die volle Rückzahlung der Kaution.

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Zum Einzug und Auszug gehört Wohnungsübergabe: Protokoll und Checkliste für Ein- und Auszug. Die Grundlagen des Themas bündelt Mietvertrag und Kaution: Worauf Mieter vor der Unterschrift achten.

Quellen

Bürgerliches Gesetzbuch §§ 548, 551 und 556, gesetze-im-internet.de, Stand 21.10.2026. Zensus 2022 (Destatis, ausgewertet von Haufe), Stichtag 15.05.2022, Veröffentlichung 25.06.2024.