Lexikon
Betriebskosten
Betriebskosten sind laufende Kosten des Gebäudes und Grundstücks, die der Vermieter nach § 556 BGB auf den Mieter umlegen darf, etwa Wasser, Müllabfuhr oder Gebäudereinigung. Sie stehen nicht in der Kaltmiete, werden monatlich vorausgezahlt und jährlich abgerechnet.
Betriebskosten sind laufende Kosten des Gebäudes und Grundstücks, die der Vermieter nach § 556 BGB auf den Mieter umlegen darf. Dazu zählen unter anderem Wasser, Abwasser, Müllabfuhr und Gebäudereinigung. Der Mieter muss über die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang einwenden (Quelle: Bürgerliches Gesetzbuch, Stand 21.10.2026).
Was zählt zu den Betriebskosten?
Betriebskosten sind die laufenden Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Gebäude oder Grundstück entstehen. Sie fallen regelmäßig an und sind nicht einmalig wie eine Reparatur. Der Vermieter darf sie nur umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Die Liste der umlagefähigen Kostenarten ist im Gesetz festgelegt und nicht beliebig erweiterbar.
Typisch sind Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausreinigung, Gartenpflege und der Betrieb von Aufzug oder Hausmeisterdienst. Heizkosten zählen ebenfalls zu den Betriebskosten, werden aber nach eigenen Regeln abgerechnet. Instandhaltung und Verwaltung gehören dagegen nicht zu den umlagefähigen Kosten.
Wodurch unterscheidet sich Betriebskosten von der Kaltmiete?
Die Kaltmiete ist der Preis für die Überlassung der Wohnung selbst. Betriebskosten sind ein zusätzlicher Posten, der die Kosten des Gebäudes abdeckt. Die Warmmiete setzt sich aus Kaltmiete, Betriebskosten und Heizkosten zusammen. Wer nur die Kaltmiete vergleicht, sieht daher nicht die gesamte monatliche Belastung.
Anders als die Kaltmiete schwanken Betriebskosten von Jahr zu Jahr. Deshalb verlangt der Vermieter meist eine monatliche Vorauszahlung. Am Jahresende erfolgt die Abrechnung, bei der sich ein Guthaben oder eine Nachzahlung ergibt.
Welches Beispiel zeigt die Abrechnungsfrist für Betriebskosten?
Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB, Stand 21.10.2026). Wird sie später zugestellt, ist eine Nachforderung ausgeschlossen, außer der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. Einwendungen gegen die Abrechnung muss der Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang erheben (BGB § 556 Abs. 3, Stand 21.10.2026).
Der Mieter hat zudem Anspruch auf Einsicht in die Belege. Der Vermieter darf Belege elektronisch bereitstellen (BGB § 556 Abs. 4, Stand 21.10.2026). Vorauszahlungen müssen angemessen hoch sein, und der Vermieter muss wirtschaftlich abrechnen (BGB § 556 Abs. 2 und 3, Stand 21.10.2026).
| Regel | Fundstelle |
|---|---|
| Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Abrechnungszeitraum | § 556 Abs. 3 BGB |
| Einwendungen innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang | § 556 Abs. 3 BGB |
| Belegeinsicht mit elektronischer Bereitstellung | § 556 Abs. 4 BGB |
Welche Begriffe gehören zu Betriebskosten?
- Vorauszahlung: monatlicher Abschlag auf die erwarteten Betriebskosten.
- Umlageschlüssel: Maßstab, nach dem die Kosten auf die Wohnungen verteilt werden.
- Abrechnungszeitraum: Zeitspanne, für die die Kosten jeweils zusammengestellt werden.
- Nebenkostenabrechnung: jährliche Gegenüberstellung von Vorauszahlungen und tatsächlichen Kosten.
- Belegeinsicht: Recht des Mieters, die Rechnungen der Abrechnung zu prüfen.
Häufige Fragen zu Betriebskosten
Darf der Vermieter jede Kostenart umlegen?
Nein. Nur Kosten, die der Mietvertrag ausdrücklich nennt, dürfen umgelegt werden. Instandhaltung und Verwaltung gehören nicht dazu. Der Mietvertrag bestimmt also den Umfang der Umlage.
Wie lange hat der Mieter Zeit für Einwendungen?
Einwendungen gegen die Abrechnung muss der Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang erheben (§ 556 Abs. 3 BGB, Stand 21.10.2026). Die Frist beginnt mit dem Zugang der Abrechnung.
Darf der Mieter die Belege sehen?
Ja. Der Mieter hat Anspruch auf Belegeinsicht (§ 556 Abs. 4 BGB, Stand 21.10.2026). Der Vermieter darf die Belege auch elektronisch bereitstellen.
Quellen
Bürgerliches Gesetzbuch, § 556, abgerufen unter https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html, Stand 21.10.2026.
Dieser Text dient der allgemeinen Information zu Betriebskosten und ersetzt keine Prüfung der eigenen Abrechnung im Einzelfall. Bei Zweifeln an einer Abrechnung hilft der Mieterverein oder eine Fachanwältin beziehungsweise ein Fachanwalt für Mietrecht. Der Stand der Gesetzestexte ist 21.10.2026.
Weiterführend lesen Sie den Ratgeber Nebenkostenabrechnung prüfen: Checkliste in 8 Schritten, den Pillar Nebenkosten und Heizkosten: Abrechnung verstehen und prüfen und den Glossarbegriff Heizkosten. Alle Begriffe finden Sie im Lexikon.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter jede Kostenart als Betriebskosten umlegen?
Nein. Umgelegt werden dürfen nur Kosten, die der Mietvertrag ausdrücklich nennt. Instandhaltung und Verwaltung gehören nicht zu den umlagefähigen Kosten.
Wie lange hat der Mieter Zeit für Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung?
Einwendungen muss der Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung erheben (§ 556 Abs. 3 BGB, Stand 21.10.2026).
Hat der Mieter ein Recht auf Einsicht in die Belege?
Ja. Der Mieter hat nach § 556 Abs. 4 BGB Anspruch auf Belegeinsicht. Der Vermieter darf die Belege elektronisch bereitstellen.
Keine Rechtsberatung: Der Inhalt ersetzt keine Prüfung im Einzelfall durch Mieterverein oder Fachanwalt. Datenquellen und Stand stehen an jeder Tabelle.