Lexikon
Untervermietung
Untervermietung ist die Überlassung einer Mietwohnung oder eines Teils davon an einen Dritten durch den Mieter. Dafür braucht der Mieter nach § 540 BGB die Erlaubnis des Vermieters, auf die er unter Umständen nach § 553 BGB einen Anspruch hat.
Untervermietung liegt vor, wenn der Mieter seine Wohnung oder einen Teil davon an einen Dritten überlässt. Ohne Erlaubnis des Vermieters ist das nach § 540 BGB nicht zulässig. Nach § 553 Abs. 1 BGB besteht ein Anspruch auf die Erlaubnis, sobald nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht (Quelle: Bürgerliches Gesetzbuch, Stand 21.10.2026).
Was bedeutet Untervermietung rechtlich?
Untervermietung bezeichnet die Überlassung einer Mietwohnung an eine Person, die nicht Vertragspartner des Vermieters ist. Der Hauptmieter bleibt dem Vermieter gegenüber verantwortlich. Der Dritte zahlt die Miete an den Hauptmieter und hat kein eigenes Vertragsverhältnis zum Vermieter. Der Vorgang braucht die Zustimmung des Vermieters, weil der Vermieter wissen muss, wer in seiner Wohnung lebt.
Ohne Erlaubnis darf der Mieter die Wohnung nicht Dritten überlassen. Dieser Grundsatz steht in § 540 BGB und gilt unabhängig davon, ob der Mietvertrag die Untervermietung ausdrücklich erwähnt. Der Begriff umfasst die ganze Wohnung ebenso wie einzelne Zimmer. Entscheidend ist, dass eine andere Person die Räume nutzt und dafür ein Entgelt erhält.
Wodurch unterscheidet sich Untervermietung von Untermiete?
Beide Begriffe beschreiben denselben Vorgang aus zwei Blickwinkeln. Untervermietung ist die Handlung des Hauptmieters, der die Wohnung weitergibt. Untermiete ist das Rechtsverhältnis, das dabei zwischen Hauptmieter und Untermieter entsteht. Der Hauptmietvertrag mit dem Vermieter bleibt davon unberührt, und sein Ende beendet in der Regel auch die Untermiete.
Abzugrenzen ist die unentgeltliche Aufnahme eines Gastes. Wer einen Freund ohne Geld wohnen lässt, schließt keinen Untermietvertrag im engeren Sinn. Trotzdem kann der Mietvertrag Regeln zur Überlassung an Dritte enthalten. Deshalb lohnt sich ein Blick in den Vertrag, bevor der Mieter einen Dritten einziehen lässt.
Welches Beispiel zeigt Untervermietung?
Ein Mieter nimmt nach Vertragsschluss eine befristete berufliche Stelle in einer anderen Stadt an und möchte die Wohnung für die Dauer der Stelle untervermieten. Entsteht ein solches berechtigtes Interesse nach Vertragsschluss, hat der Mieter nach § 553 Abs. 1 BGB Anspruch auf die Erlaubnis. Ausgenommen sind ein wichtiger Grund in der Person des Dritten, eine Überbelegung der Wohnung oder eine Unzumutbarkeit für den Vermieter (Quelle: BGB § 553, Stand 21.10.2026).
Der Vermieter darf die Erlaubnis von einem Untermietzuschlag abhängig machen. Dieser Zuschlag ist eine angemessene Mieterhöhung für die Überlassung und muss im Verhältnis zum Aufwand des Vermieters stehen (BGB § 553 Abs. 2, Stand 21.10.2026). Deshalb prüft der Mieter die Höhe vor der Zusage.
| Regel | Fundstelle |
|---|---|
| Erlaubnis des Vermieters ist nötig | § 540 BGB |
| Anspruch auf Erlaubnis bei berechtigtem Interesse | § 553 Abs. 1 BGB |
| Untermietzuschlag als Bedingung | § 553 Abs. 2 BGB |
Welche Begriffe gehören zu Untervermietung?
- Erlaubnis: Zustimmung des Vermieters zur Überlassung an einen Dritten.
- Hauptmietvertrag: Vertrag zwischen Vermieter und Mieter, der bestehen bleibt.
- Untermietzuschlag: angemessener Betrag, den der Vermieter für die Erlaubnis verlangen darf.
- Berechtigtes Interesse: Grund des Mieters, etwa eine berufliche Veränderung, der den Anspruch auf Erlaubnis begründet.
- Sonderkündigung: Recht des Mieters, bei verweigerter Erlaubnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist zu kündigen.
Häufige Fragen zur Untervermietung
Darf der Vermieter die Erlaubnis einfach verweigern?
Nicht in jedem Fall. Liegt ein berechtigtes Interesse des Mieters vor und besteht kein wichtiger Grund in der Person des Dritten, hat der Mieter nach § 553 Abs. 1 BGB Anspruch auf die Erlaubnis. Ob ein Grund zur Verweigerung vorliegt, prüft man im Einzelfall anhand des Mietvertrags und der Umstände.
Was kostet die Erlaubnis zur Untervermietung?
Der Vermieter darf einen Untermietzuschlag verlangen, wenn die Erlaubnis davon abhängig gemacht wird (§ 553 Abs. 2 BGB, Stand 21.10.2026). Die Höhe muss angemessen sein. Den Zuschlag hält der Mieter vor der Zusage schriftlich fest.
Was passiert, wenn der Mieter ohne Erlaubnis untervermietet?
Die Überlassung ohne Erlaubnis verstößt gegen § 540 BGB. Wird die Erlaubnis verweigert, kann der Mieter unter Umständen außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Der Vermieter kann bei unerlaubter Überlassung Ansprüche geltend machen, deren Umfang vom Einzelfall abhängt.
Quellen
Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 540 und 553, abgerufen unter https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__553.html, Stand 21.10.2026.
Dieser Text dient der allgemeinen Information zur Untervermietung und ersetzt keine Prüfung im Einzelfall. Bei einer konkreten Streitigkeit mit dem Vermieter hilft der Mieterverein oder eine Fachanwältin beziehungsweise ein Fachanwalt für Mietrecht. Der Stand der Gesetzestexte ist 21.10.2026.
Weiterführend lesen Sie den Ratgeber Untermiete: Erlaubnis beantragen und Einnahmen richtig regeln, den Pillar Mietvertrag und Kaution: Worauf Mieter vor der Unterschrift achten und den Glossarbegriff Mietminderung. Alle Begriffe finden Sie im Lexikon.
Häufige Fragen
Darf der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigern?
Nicht in jedem Fall. Liegt ein berechtigtes Interesse des Mieters vor und kein wichtiger Grund in der Person des Dritten, besteht nach § 553 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf die Erlaubnis. Der Einzelfall entscheidet.
Was kann der Vermieter für die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen?
Der Vermieter darf die Erlaubnis von einem Untermietzuschlag abhängig machen. Dieser muss angemessen sein und ist in § 553 Abs. 2 BGB geregelt, Stand 21.10.2026.
Was passiert bei Untervermietung ohne Erlaubnis?
Die Überlassung ohne Erlaubnis verstößt gegen § 540 BGB. Bei verweigerter Erlaubnis kann der Mieter unter Umständen außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen.
Keine Rechtsberatung: Der Inhalt ersetzt keine Prüfung im Einzelfall durch Mieterverein oder Fachanwalt. Datenquellen und Stand stehen an jeder Tabelle.