Die Zwei-Uhren-Regel erklärt die Häufigkeit: Nach zwölf Monaten darf der Vermieter die nächste Erhöhung verlangen, nach 15 Monaten gilt die höhere Miete (BGB § 558, Stand 21.10.2026). Modernisierungs-, Betriebskosten-, Staffel- und Indexerhöhungen zählen bei der Wartefrist nicht mit. Die Indexmiete steigt frühestens im Abstand von einem Jahr. Ein zu früh gestelltes Verlangen ist unwirksam, der Vermieter muss es später wiederholen.
Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Der Vermieter darf die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete frühestens erhöhen, wenn sie seit 15 Monaten unverändert ist; zwischen zwei Erhöhungen liegen mindestens zwölf Monate. Daraus ergibt sich höchstens eine Erhöhung nach Vergleichsmiete in etwa 15 Monaten.
Die Redaktion nennt dies die Zwei-Uhren-Regel. Uhr 1 misst zwölf Monate: Frühestens nach diesem Zeitraum darf der Vermieter die nächste Erhöhung verlangen. Uhr 2 misst 15 Monate: Frühestens danach wirkt die höhere Miete (BGB § 558 Abs. 1, gesetze-im-internet.de, Stand 21.10.2026).
Beide Uhren starten mit dem Tag, an dem die letzte Erhöhung wirksam wurde. Der Mietbeginn zählt als Startpunkt, wenn es noch keine Erhöhung gab. Eine Mieterhöhung nach Vergleichsmiete kann daher nicht häufiger als etwa alle 15 Monate wirksam werden.
Die Wartefrist schützt den Mieter vor kurzen Abständen und gibt ihm Planungssicherheit für das Haushaltsbudget. Zusätzlich begrenzt die Kappungsgrenze die Höhe: höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung 15 Prozent. Die Rechnung erklärt Mieterhöhung maximal: Kappungsgrenze und Vergleichsmiete einfach erklärt.
Was bedeuten Jahressperrfrist und Wartezeit genau?
Die Sperrfrist von zwölf Monaten regelt, wann der Vermieter ein neues Verlangen stellen darf, die Wartezeit von 15 Monaten, wann die neue Miete gilt. Beide Fristen laufen ab dem Wirksamwerden der vorherigen Erhöhung und werden nicht addiert.
Beispiel: Die Miete gilt seit dem 1. Januar 2025 unverändert. Frühestens ab dem 1. Januar 2026 darf das neue Verlangen zugehen. Geht es am 2. Januar 2026 zu, endet die Zustimmungsfrist am 31. März 2026, die höhere Miete gilt ab dem 1. April 2026. Das sind genau 15 Monate nach dem 1. Januar 2025.
| Ereignis | Termin |
|---|---|
| Letzte Erhöhung wirksam | 1. Januar 2025 |
| Frühester Zugang des Verlangens (12 Monate) | 1. Januar 2026 |
| Ende der Zustimmungsfrist | 31. März 2026 |
| Neue Miete ab (15 Monate) | 1. April 2026 |
Verlangt der Vermieter die Erhöhung zu früh, etwa nach nur zehn Monaten, ist das Verlangen unwirksam. Der Mieter schuldet die höhere Miete nicht. Der Vermieter stellt das Verlangen später erneut, die Fristen beginnen dann neu.
Wie wirkt sich eine Modernisierung auf die Wartefrist aus?
Eine Mieterhöhung nach Modernisierung zählt bei der Wartefrist nicht mit. Der Vermieter darf die Modernisierungsumlage von jährlich 8 Prozent der Kosten verlangen und danach zusätzlich eine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete, sofern die Wartefrist erfüllt ist.
Die Wartefrist rechnet vom Zeitpunkt der letzten Erhöhung bis zur Vergleichsmiete. Modernisierungs-, Betriebskosten- und Staffel- oder Indexerhöhungen zählen bei der Wartefrist nicht mit (BGB § 558 Abs. 1, Stand 21.10.2026).
Die Modernisierungsumlage ist gedeckelt: höchstens 3 Euro je m² Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro höchstens 2 Euro (BGB § 559, Stand 21.10.2026). Bei 60 m² sind das höchstens 180 Euro beziehungsweise 120 Euro Mehrmiete monatlich.
Instandhaltungsanteile dürfen nicht umgelegt werden. Ein Härtefall des Mieters schließt die Umlage aus. Die Umlage dient der Refinanzierung der Investition; der Begriff steht im Eintrag Modernisierungsumlage.
Wie unterscheiden sich Staffelmiete und Indexmiete bei der Häufigkeit?
Bei der Staffelmiete steigt die Miete zu im Vertrag festgelegten Terminen in festen Euro-Beträgen, bei der Indexmiete nach dem Verbraucherpreisindex mit mindestens einem Jahr Abstand. Beide Modelle schließen die Erhöhung bis zur Vergleichsmiete während ihrer Laufzeit aus.
Bei beiden Modellen entfällt das Mieterhöhungsverlangen nach Vergleichsmiete. Die Staffelmiete legt Zeitpunkte und Beträge schon beim Vertragsschluss fest. Der Mieter kennt die künftige Miete, der Vermieter braucht kein Verlangen. Die Begriffe stehen unter Staffelmiete und Indexmiete.
Die Indexmiete muss schriftlich vereinbart sein. Zwischen zwei Anpassungen bleibt die Miete mindestens ein Jahr unverändert. Die Erklärung braucht Textform, nennt die Indexänderung und die neue Miete in Euro; gezahlt wird ab dem Beginn des übernächsten Monats nach Zugang (BGB § 557b, Stand 21.10.2026). Das Rechenbeispiel steht in Indexmiete berechnen: Formel, Beispiel und Grenzen.
Ein Referentenentwurf vom 09.02.2026 sieht für angespannte Märkte Grenzen bei Indexerhöhungen vor. Der Entwurf ist nicht beschlossen und gilt nicht (LTO, 09.02.2026).
Welche Fehler machen Vermieter und Mieter bei den Fristen?
Die häufigsten Fehler sind ein zu frühes Verlangen, das Mitzählen von Modernisierungserhöhungen bei der Wartefrist und der Verlust des Zugangsnachweises. Vermieter und Mieter vermeiden sie, indem sie beide Uhren der Zwei-Uhren-Regel mit Datum und Nachweis dokumentieren.
Ein häufiger Rechenfehler: Der Vermieter zählt die Frist ab dem Datum des Schreibens statt ab dem Wirksamwerden der letzten Erhöhung. Mieter prüfen deshalb das Datum der letzten wirksamen Erhöhung anhand der Mietzahlungen auf dem Kontoauszug. Ein weiterer Fehler betrifft Betriebskostenerhöhungen: Sie ändern die Vorauszahlung, nicht die Nettokaltmiete, und setzen die Wartefrist nicht zurück.
- Notieren Sie das Datum der letzten wirksamen Mieterhöhung
- Rechnen Sie 12 Monate bis zum frühesten Verlangen
- Rechnen Sie 15 Monate bis zur frühesten Wirksamkeit
- Streichen Sie Modernisierung, Betriebskosten, Staffel und Index aus der Zählung
- Dokumentieren Sie den Zugang des Schreibens
- Vergleichen Sie die Höhe mit dem Mietspiegel
Die Fristen in diesem Beitrag folgen dem Gesetzestext mit Stand 21.10.2026. Vertragliche Besonderheiten, Verordnungen der Länder und Gerichtsentscheidungen beeinflussen den Einzelfall. Wer ein konkretes Verlangen erhält, lässt es vom Mieterverein oder einem Fachanwalt prüfen. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information, keine Rechtsberatung.
Weiterlesen: Die Prüfung eines Schreibens zeigt Mieterhöhung prüfen: Wann Mieter zustimmen müssen und wann nicht. Alle Themen rund um Konflikte bündelt Mietprobleme lösen: Mieterhöhung, Mängel, Kündigung und Eigenbedarf.
Häufige Fragen
Wie oft im Jahr darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Eine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete ist frühestens möglich, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Zwischen zwei Erhöhungen liegen mindestens zwölf Monate (BGB § 558 Abs. 1). Pro Kalenderjahr ist damit in der Regel höchstens eine solche Erhöhung wirksam.
Zählt die Modernisierungsumlage zur Jahressperrfrist?
Nein. Modernisierungs-, Betriebskosten- sowie Staffel- und Indexerhöhungen zählen bei der Wartefrist nicht mit. Der Vermieter kann daher nach einer Modernisierung zusätzlich eine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete verlangen, sobald die Wartefrist erfüllt ist.
Darf der Vermieter bei einer Indexmiete jedes Jahr erhöhen?
Ja, aber nur im Abstand von mindestens einem Jahr und nur entsprechend dem Verbraucherpreisindex für Deutschland. Die Erklärung braucht Textform und nennt neue Miete oder Erhöhungsbetrag in Euro (BGB § 557b). Eine Erhöhung nach Vergleichsmiete ist ausgeschlossen.
Was gilt, wenn der Vermieter die Wartefrist nicht einhält?
Ein zu früh zugegangenes Verlangen ist unwirksam, der Mieter schuldet die höhere Miete nicht. Der Vermieter stellt das Verlangen nach Ablauf der Wartefrist erneut. Der Mieter dokumentiert das Zugangsdatum und das Datum der letzten wirksamen Erhöhung.
Quellen
Bürgerliches Gesetzbuch §§ 557b, 558, 558b, 559, gesetze-im-internet.de, Stand 21.10.2026.
LTO: Reform Mietrecht, Referentenentwurf, 09.02.2026 (Entwurf, nicht beschlossen).
Zeitstrahl: Beispielrechnung der Redaktion nach BGB § 558, Stand 21.10.2026.
Keine Rechtsberatung: Der Inhalt ersetzt keine Prüfung im Einzelfall durch Mieterverein oder Fachanwalt. Datenquellen und Stand stehen an jeder Tabelle.
Häufige Fragen
Wie oft im Jahr darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Eine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete ist frühestens möglich, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Zwischen zwei Erhöhungen liegen mindestens zwölf Monate (BGB § 558 Abs. 1). Pro Kalenderjahr ist damit in der Regel höchstens eine solche Erhöhung wirksam.
Zählt die Modernisierungsumlage zur Jahressperrfrist?
Nein. Modernisierungs-, Betriebskosten- sowie Staffel- und Indexerhöhungen zählen bei der Wartefrist nicht mit. Der Vermieter kann daher nach einer Modernisierung zusätzlich eine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete verlangen, sobald die Wartefrist erfüllt ist.
Darf der Vermieter bei einer Indexmiete jedes Jahr erhöhen?
Ja, aber nur im Abstand von mindestens einem Jahr und nur entsprechend dem Verbraucherpreisindex für Deutschland. Die Erklärung braucht Textform und nennt neue Miete oder Erhöhungsbetrag in Euro (BGB § 557b). Eine Erhöhung nach Vergleichsmiete ist ausgeschlossen.
Was gilt, wenn der Vermieter die Wartefrist nicht einhält?
Ein zu früh zugegangenes Verlangen ist unwirksam, der Mieter schuldet die höhere Miete nicht. Der Vermieter stellt das Verlangen nach Ablauf der Wartefrist erneut. Der Mieter dokumentiert das Zugangsdatum und das Datum der letzten wirksamen Erhöhung.
Keine Rechtsberatung: Der Inhalt ersetzt keine Prüfung im Einzelfall durch Mieterverein oder Fachanwalt. Datenquellen und Stand stehen an jeder Tabelle.
