Die maximale Mieterhöhung ergibt sich aus drei Grenzen: Wartefrist von 15 Monaten, ortsübliche Vergleichsmiete und Kappungsgrenze. Die Kappungsgrenze liegt bei 20 Prozent in drei Jahren, in Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung bei 15 Prozent (BGB § 558, Stand 21.10.2026). Der niedrigere Wert bestimmt die Obergrenze. Bei 600 Euro Ausgangsmiete sind das höchstens 720 beziehungsweise 690 Euro. Der Mietspiegel liefert die Vergleichsmiete.
Wie viel Mieterhöhung ist maximal erlaubt?
Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 Prozent steigen, in Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung um 15 Prozent. Zusätzlich darf die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten, die niedrigere der beiden Grenzen gilt.
Die Redaktion prüft jede Mieterhöhung mit der 3-Grenzen-Prüfung: Wartefrist, Vergleichsmiete, Kappungsgrenze. Die Erhöhung ist nur zulässig, wenn alle drei Grenzen eingehalten sind. Die Grundlage bildet BGB § 558, Fassung auf gesetze-im-internet.de, Stand 21.10.2026.
Grenze 1 ist die Wartefrist: Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein, zwischen zwei Erhöhungen liegen mindestens zwölf Monate. Grenze 2 ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Grenze 3 ist die Kappungsgrenze von 20 beziehungsweise 15 Prozent in drei Jahren.
Der Rechner Mieterhöhungs-Rechner wendet diese drei Grenzen auf Ihre Eingaben an und belegt die Vergleichsmiete auf Wunsch mit Kreisdaten vor.
Was bedeutet Kappungsgrenze bei 15 und 20 Prozent?
Die Kappungsgrenze begrenzt die Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren auf 20 Prozent der Ausgangsmiete. In Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung beträgt sie 15 Prozent. Die Landesregierungen legen diese Gebiete per Verordnung fest, für höchstens fünf Jahre.
Maßgeblich ist die Miete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Miete galt. Erhöhungen wegen Modernisierung und Betriebskosten bleiben bei dieser Berechnung außen vor (BGB § 558 Abs. 3, Stand 21.10.2026).
Welche Gemeinden unter die 15-Prozent-Grenze fallen, regeln die Länder unterschiedlich. Die gültige Verordnung des jeweiligen Bundeslandes nennt die betroffenen Gemeinden namentlich. Ein Blick in das Gesetz- und Verordnungsblatt des Bundeslandes klärt die Frage für Ihre Gemeinde.
Die Begriffe erläutert Kappungsgrenze. Die Kappungsgrenze schützt vor sprunghaften Erhöhungen, auch wenn die Vergleichsmiete deutlich höher liegt.
Welche Rolle spielt die ortsübliche Vergleichsmiete?
Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet die Obergrenze jeder Erhöhung nach § 558 BGB. Sie bemisst sich nach Entgelten für vergleichbare Wohnungen, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Gebundene Mieten fließen nicht ein.
Vergleichbar sind Wohnungen nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage und energetischem Zustand. Ein Mietspiegel fasst diese Werte zusammen. Er soll alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst werden (BGB § 558c, Stand 21.10.2026).
Zur Einordnung dienen Zahlen aus dem Zensus 2022: Die durchschnittliche Nettokaltmiete beträgt 7,28 Euro je m² und Monat, in Sachsen-Anhalt 5,38 Euro, in München 12,89 Euro (Haufe zu Destatis-Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022). Die ortsübliche Vergleichsmiete Ihrer Wohnung weicht je nach Lage und Ausstattung von diesen Mittelwerten ab.
Wie Sie die Vergleichsmiete im Mietspiegel finden, beschreibt Mietspiegel nutzen: So finden Mieter die ortsübliche Vergleichsmiete. Zur Begriffsklärung dient Ortsübliche Vergleichsmiete.
Wie rechnen Sie die maximale Mieterhöhung Schritt für Schritt?
Rechnen Sie in vier Schritten: Ausgangsmiete vor drei Jahren ermitteln, Kappungsgrenze anwenden, Vergleichsmiete multiplizieren und den niedrigeren Betrag als Obergrenze nehmen. Die Differenz zur aktuellen Miete ist der maximale Spielraum, den der Vermieter in diesem Schritt ausschöpfen darf.
Beispiel: Eine Wohnung mit 60 m² kostet seit drei Jahren 600 Euro Nettokaltmiete, das sind 10,00 Euro je m². Der Mietspiegel nennt für vergleichbare Wohnungen 11,20 Euro je m².
| Schritt | Ergebnis |
|---|---|
| Vergleichsmiete 11,20 Euro × 60 m² | 672 Euro |
| Kappungsgrenze 20 Prozent von 600 Euro | 720 Euro |
| Kappungsgrenze 15 Prozent von 600 Euro | 690 Euro |
| Obergrenze (niedrigerer Wert) | 672 Euro, Erhöhung um 72 Euro |
Liegt die Vergleichsmiete bei 12,50 Euro je m², also bei 750 Euro, bremst die Kappungsgrenze: In einem 20-Prozent-Gebiet sind höchstens 720 Euro erlaubt, in einem 15-Prozent-Gebiet höchstens 690 Euro. Die verbleibende Differenz holt der Vermieter in späteren Erhöhungen nach, sobald die Grenzen es zulassen.
- Ermitteln Sie die Miete von vor drei Jahren
- Prüfen Sie die Wartefrist von 15 Monaten seit der letzten Erhöhung
- Berechnen Sie die Kappungsgrenze mit 15 oder 20 Prozent
- Vergleichen Sie das Ergebnis mit der Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel
- Setzen Sie den niedrigeren Betrag als Obergrenze an
Wie wirken Staffelmiete, Indexmiete und Modernisierung auf die Grenze?
Staffel- und Indexmiete folgen eigenen Regeln und schließen eine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete aus. Die Modernisierungsumlage ist eine getrennte Erhöhung: jährlich 8 Prozent der Kosten, gedeckelt auf 3 Euro je m² in sechs Jahren, bei Ausgangsmiete unter 7 Euro auf 2 Euro.
Bei der Indexmiete bleibt die Miete mindestens ein Jahr unverändert und orientiert sich am Verbraucherpreisindex (BGB § 557b). Die Rechnung steht in Indexmiete berechnen: Formel, Beispiel und Grenzen. Eine Erhöhung nach Vergleichsmiete ist in dieser Zeit ausgeschlossen.
Die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB zählt nicht in die Kappungsgrenze. Instandhaltungsanteile dürfen nicht umgelegt werden, ein unzumutbarer Härtefall schließt die Umlage aus (BGB § 559, Stand 21.10.2026). Bei 10.000 Euro anrechenbaren Modernisierungskosten beträgt die jährliche Umlage 800 Euro, monatlich rund 67 Euro.
Eine Kündigung allein zum Zweck der Mieterhöhung ist ausgeschlossen (BGB § 573 Abs. 1). Alle Fristen und Formvorschriften zum Verlangen zeigt Mieterhöhung prüfen: Wann Mieter zustimmen müssen und wann nicht.
Die Zahlen dieses Beitrags geben die Rechtslage laut Gesetzestext mit Stand 21.10.2026 wieder. Die Rechtsprechung, regionale Verordnungen und Einzelfallumstände verändern das Ergebnis. Lassen Sie ein konkretes Erhöhungsverlangen vom Mieterverein oder einem Fachanwalt prüfen. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information, keine Rechtsberatung.
Weiterlesen: Den größeren Zusammenhang erklärt Mietprobleme lösen: Mieterhöhung, Mängel, Kündigung und Eigenbedarf.
Häufige Fragen
Wie viel darf der Vermieter die Miete in drei Jahren erhöhen?
Höchstens um 20 Prozent, in Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung um 15 Prozent der Miete von vor drei Jahren. Außerdem darf die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen (BGB § 558 Abs. 3, Stand 21.10.2026).
Gilt die Kappungsgrenze auch für langjährige Mieter?
Ja. Die Kappungsgrenze gilt unabhängig von der Mietdauer. Auch ein Mieter, der seit 20 Jahren in der Wohnung lebt, muss nicht mehr als 20 beziehungsweise 15 Prozent in drei Jahren zahlen, solange die Miete unter der Vergleichsmiete liegt.
Zählt eine Mieterhöhung nach Modernisierung zur Kappungsgrenze?
Nein. Die Modernisierungsumlage nach BGB § 559 gehört zu einem eigenen Verfahren und fließt nicht in die Kappungsgrenze ein. Sie beträgt jährlich 8 Prozent der Kosten und ist auf 3 Euro je m² in sechs Jahren gedeckelt.
Wie oft darf der Vermieter die Miete bis zur Vergleichsmiete anheben?
Frühestens, wenn die Miete 15 Monate unverändert ist; zwischen zwei Erhöhungen liegen mindestens zwölf Monate. Staffel-, Index- und Modernisierungserhöhungen zählen bei der Wartefrist nicht mit (BGB § 558 Abs. 1). Mehr dazu steht im Beitrag zur Häufigkeit.
Quellen
Bürgerliches Gesetzbuch §§ 557b, 558, 558c, 559, 573, gesetze-im-internet.de, Stand 21.10.2026.
Haufe zu Destatis-Zensus 2022: Nettokaltmiete 7,28 Euro je m², Sachsen-Anhalt 5,38 Euro, München 12,89 Euro, Stichtag 15.05.2022, Veröffentlichung 25.06.2024.
Beispielrechnung: eigene Berechnung der Redaktion nach BGB § 558, Stand 21.10.2026.
Keine Rechtsberatung: Der Inhalt ersetzt keine Prüfung im Einzelfall durch Mieterverein oder Fachanwalt. Datenquellen und Stand stehen an jeder Tabelle.
Häufige Fragen
Wie viel darf der Vermieter die Miete in drei Jahren erhöhen?
Höchstens um 20 Prozent, in Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung um 15 Prozent der Miete von vor drei Jahren. Außerdem darf die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen (BGB § 558 Abs. 3, Stand 21.10.2026).
Gilt die Kappungsgrenze auch für langjährige Mieter?
Ja. Die Kappungsgrenze gilt unabhängig von der Mietdauer. Auch ein Mieter, der seit 20 Jahren in der Wohnung lebt, muss nicht mehr als 20 beziehungsweise 15 Prozent in drei Jahren zahlen, solange die Miete unter der Vergleichsmiete liegt.
Zählt eine Mieterhöhung nach Modernisierung zur Kappungsgrenze?
Nein. Die Modernisierungsumlage nach BGB § 559 gehört zu einem eigenen Verfahren und fließt nicht in die Kappungsgrenze ein. Sie beträgt jährlich 8 Prozent der Kosten und ist auf 3 Euro je m² in sechs Jahren gedeckelt.
Wie oft darf der Vermieter die Miete bis zur Vergleichsmiete anheben?
Frühestens, wenn die Miete 15 Monate unverändert ist; zwischen zwei Erhöhungen liegen mindestens zwölf Monate. Staffel-, Index- und Modernisierungserhöhungen zählen bei der Wartefrist nicht mit (BGB § 558 Abs. 1). Mehr dazu steht im Beitrag zur Häufigkeit.
Keine Rechtsberatung: Der Inhalt ersetzt keine Prüfung im Einzelfall durch Mieterverein oder Fachanwalt. Datenquellen und Stand stehen an jeder Tabelle.
