Lexikon
Wohnfläche
Die Wohnfläche ist die Größe einer Wohnung in Quadratmetern, die sich aus den anrechenbaren Grundflächen ihrer Räume ergibt, wobei Balkone, Terrassen und Loggien nur anteilig einbezogen werden und Keller sowie Dachböden in der Regel unberücksichtigt bleiben.
Die Wohnfläche gibt die Größe einer Wohnung in Quadratmetern an und dient als Grundlage für Miete und Vergleichsmiete. Laut Statistischem Bundesamt betrug die Wohnfläche in Wohngebäuden in Deutschland am 31.12.2024 insgesamt 4.030.770 Tausend Quadratmeter, Stand der Tabelle 17.11.2025. Im Zensus 2022 lag die durchschnittliche Wohnung bei 94 Quadratmetern, Stichtag 15.05.2022. Die Wohnfläche unterliegt festen Berechnungsregeln, die nicht mit der Gesamtfläche eines Gebäudes übereinstimmen.
Was ist die Wohnfläche?
Die Wohnfläche ist die Größe einer Wohnung in Quadratmetern, die sich aus den anrechenbaren Flächen ihrer Räume ergibt. Sie gehört zu den wichtigsten Angaben im Mietvertrag, weil die Miete häufig je Quadratmeter berechnet wird. Auch die ortsübliche Vergleichsmiete wird je Quadratmeter gebildet.
Die Fläche wird nach festen Regeln ermittelt. Räume mit geringer lichter Höhe zählen nur anteilig. Balkone, Terrassen und Loggien gehen nur teilweise in die Wohnfläche ein. Keller, Dachböden und Geschäftsräume gehören in der Regel nicht dazu.
Im Mietvertrag nennt der Vermieter die Wohnfläche als Angabe. Weicht die Fläche deutlich von dieser Angabe ab, kann darin ein Mangel liegen. Ob und in welchem Umfang eine Abweichung ins Gewicht fällt, entscheidet der Einzelfall.
Wodurch unterscheidet sich die Wohnfläche von der Bruttogrundfläche?
Die Bruttogrundfläche nach DIN 277 umfasst alle Grundflächen innerhalb der Außenwände eines Gebäudes. Sie dient vor allem der Bau- und Kostenplanung. Darin stecken Wände, Treppenhäuser, Technikräume und Keller, die für die Wohnnutzung nicht vollständig zählen.
Die Wohnfläche dagegen bildet die Nutzung der Wohnung ab. Sie zählt nur die Flächen, die dem Wohnen dienen, und wendet dafür die vorgegebenen Anrechnungsregeln an. Ein Vergleich beider Werte zeigt, welcher Anteil der Gesamtfläche zu Wohnzwecken gehört. Für Mieter ist die Wohnfläche die Zahl, die im Vertrag steht und die Miete je Quadratmeter bestimmt.
Welches Beispiel zeigt die Wohnfläche?
Laut Statistischem Bundesamt betrug die Wohnfläche in Wohngebäuden in Deutschland am 31.12.2024 insgesamt 4.030.770 Tausend Quadratmeter. Das entspricht rund 4,03 Milliarden Quadratmetern. Die Tabelle 31231-02-01-4 weist die Zahl je Kreis aus, Stand der Tabelle 17.11.2025.
Zum Vergleich lag die durchschnittliche Wohnung im Zensus 2022 bei 94 Quadratmetern, Stichtag 15.05.2022. Neubauwohnungen kamen 2025 im Durchschnitt auf 95,2 Quadratmeter, laut Destatis mit Stand 22.05.2026. Die Werte stammen aus unterschiedlichen Erhebungen und Stichtagen, deshalb ist ein direkter Vergleich nur eingeschränkt möglich.
Für den Quadratmeterpreis teilt man die Miete durch die Wohnfläche. Ein Rechenbeispiel mit frei gewählten Werten: Eine Kaltmiete von 900 Euro bei 90 Quadratmetern ergibt 10 Euro je Quadratmeter.
Welche Begriffe gehören zur Wohnfläche?
- Wohnflächenverordnung: Die Rechtsgrundlage, die die Berechnung der Wohnfläche regelt.
- Bruttogrundfläche: Die Fläche innerhalb der Außenwände eines Gebäudes, die vor allem der Planung dient.
- Lichte Höhe: Der Abstand zwischen Fußboden und Decke, nach dem die Anrechnung eines Raums bemessen wird.
- Kaltmiete: Die Miete ohne Betriebskosten und Heizkosten, die häufig je Quadratmeter angegeben wird.
- Vergleichsmiete: Die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen, die je Quadratmeter gebildet wird.
- Balkonanteil: Der Teil der Fläche von Balkonen oder Terrassen, der in die Wohnfläche eingeht.
- Zensus: Die amtliche Erhebung, aus der die Durchschnittswerte zur Wohnung stammen.
Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Die Wohnfläche im Mietvertrag wird im Einzelfall geprüft. Bei Zweifeln lassen Sie die Fläche durch eine Fachperson nachmessen, bevor Sie Ansprüche geltend machen. Keine Rechtsberatung: Der Inhalt ersetzt keine Prüfung im Einzelfall durch Mieterverein oder Fachanwalt. Datenquellen und Stand stehen an jeder Tabelle.
Häufige Fragen
Darf die Wohnfläche im Mietvertrag abweichen?
Geringe Abweichungen sind möglich. Ob eine Abweichung als Mangel gilt, entscheidet der Einzelfall. Ein Nachmessen durch eine Fachperson schafft Klarheit über die gemessene Fläche.
Wer darf die Wohnfläche nachmessen?
Der Mieter kann selbst messen oder einen Sachverständigen beauftragen. Die Messung richtet sich nach den Regeln, die der Vertrag oder die Wohnflächenverordnung vorgeben.
Warum ist die Wohnfläche bei der Mieterhöhung wichtig?
Die Vergleichsmiete wird je Quadratmeter gebildet. Eine Mieterhöhung berechnet den Betrag deshalb über die Wohnfläche, und ein falscher Wert verändert das Ergebnis.
Quellen
Statistisches Bundesamt (Destatis), GENESIS-Tabelle 31231-02-01-4, Bestand an Wohngebäuden und Wohnungen, Stichtag 31.12.2024, Stand der Tabelle 17.11.2025. Statistisches Bundesamt, Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022, Durchschnitt 94 Quadratmeter je Wohnung (Haufe-Bericht zu Destatis). Destatis laut Baulinks, Neubau 2025, Stand 22.05.2026. Redaktion, Stand 21.10.2026, für das Rechenbeispiel mit frei gewählten Werten.
Weiterlesen: Wohnungssuche und Umzug: Von der Bewerbung bis zum Einzug, Wohnflächenverordnung, Wohnung finden: Bewerbungsmappe, Selbstauskunft und Besichtigung.
Häufige Fragen
Darf die Wohnfläche im Mietvertrag abweichen?
Geringe Abweichungen sind möglich. Ob eine Abweichung als Mangel gilt, entscheidet der Einzelfall. Ein Nachmessen durch eine Fachperson schafft Klarheit über die gemessene Fläche.
Wer darf die Wohnfläche nachmessen?
Der Mieter kann selbst messen oder einen Sachverständigen beauftragen. Die Messung richtet sich nach den Regeln, die der Vertrag oder die Wohnflächenverordnung vorgeben.
Warum ist die Wohnfläche bei der Mieterhöhung wichtig?
Die Vergleichsmiete wird je Quadratmeter gebildet. Eine Mieterhöhung berechnet den Betrag deshalb über die Wohnfläche, und ein falscher Wert verändert das Ergebnis.
Keine Rechtsberatung: Der Inhalt ersetzt keine Prüfung im Einzelfall durch Mieterverein oder Fachanwalt. Datenquellen und Stand stehen an jeder Tabelle.